|
 После того как американский ипотечный кризис скомпрометировал схему секьюритизации кредитов через SPV, украинские банки вынуждены активно осваивать новые методы рефинансирования займов. Популярность набирают схемы привлечения кредитов под закладные и выпуск ипотечных облигаций.
В условиях кризиса финансовой ликвидности украинские банки практически полностью утратили возможность выдавать ипотечные кредиты. Вернее, выдача продолжается — но только в рамках погашения ранее выданных займов. По такой схеме сейчас работают практически все банки с украинским капиталом. Иностранцы пока прекратили выдачу только ипотечных займов в гривне, продолжая кредитовать покупку недвижимости за счет валютных ресурсов материнских банков.
По мнению первого заместителя председателя правления банка «Финансы и кредит» Сергея Борисова, к концу года капитализация банков с иностранным капиталом замедлится вследствие растущих рисков в экономике — инфляции, курсовых колебаний и снижения платежеспособности заемщиков. Темпы роста кредитования уже снижаются. И если в начале года Украинская национальная ипотечная ассоциация прогнозировала прирост ипотечного портфеля банков на уровне 60% по итогам года, то уже сейчас прогноз 40% прироста считается оптимистическим.
Чтобы высвободить ресурсы для кредитования, а также повысить адекватность регулятивного капитала, отечественные банки все чаще обращают внимание на возможность рефинансирования ранее выданного портфеля ипотечных займов. К рефинансированию портфелей ипотечных кредитов тем или иным способом готовятся: УкрСиббанк, «Родовід Банк», «Райффайзен Банк Аваль» и многие другие игроки рынка жилищного кредитования. Банк «Хрещатик» начал подписку на эмиссию ипотечных облигаций в сумме 70 млн. грн. под 12,5% годовых. Ходят слухи, что некоторые банки с иностранным капиталом осторожно предлагают на рынке портфели проблемных ипотечных займов с серьезным дисконтом.
Yankee, go home!
Если проанализировать американскую систему секьюритизации, то мы видим ипотечный банк, который предоставляет кредиты. Сформировав стандартный пул кредитов, банк передает их специализированному финансовому учреждению (special-purpose vehicle, SPV), которое эмитирует ценные бумаги. С передачей активов в распоряжение SPV сразу же происходит секьюритизация активов. Это примитивная операция, которая практически не требует никакого нормативного регулирования. После того как SPV получила пул кредитов, ее дверцы закрываются. Теперь ничего не может попасть внутрь этого учреждения, ничто новое не может быть им эмитировано. Инвесторы и рейтинговые агентства могут контролировать, что происходит внутри конкретной SPV.
Есть одно «но». Исходя из специфики существования SPV, для каждого конкретного SPV формируются разные стандартизированные пулы кредитов. В результате — в США насчитываются тысячи SPV (среди которых два принадлежат ПриватБанку, секьюритизировавшему автомобильные и ипотечные кредиты). Большое количество разнообразных ипотечных облигаций и стало основной причиной нашумевшего ипотечного кризиса в США — ипотечные облигации слишком активно использовались инвестиционными банками как обеспечение производных ценных бумаг. С повышением ставки ФРС США стоимость кредитов пошла вверх, и многие SPV фактически стали банкротами. Схема лопнула, сейчас она неприемлема для большинства банков.
«На сегодняшний день судьба секьюритизации активов (по схеме MBS.— Авт.) в Украине остается неоднозначной, даже после того как на рынке были проведены несколько сделок подобного рода. Одним из основных сдерживающих факторов для большинства банков все еще остается вопрос стоимости самой транзакции, которая, включая в себя затраты на подготовку и анализ портфеля активов, работу с юридическими консультантами, а также структурирование самой сделки, может подразумевать дополнительные затраты, связанные с предоставлением и обслуживанием возможных гарантий, наличием дисконтов при продаже»,— говорит главный экономист отдела фондирования и отношений с инвесторами управления международного бизнеса «Родовід Банка» Игорь Егоренко.
По его словам, существует немало иных проблем, с которыми может столкнуться любой банк, рассматривающий секьюритизацию как потенциальную возможность трансформации активов и привлечения средств. Они могут включать в себя как отсутствие необходимой исторической информации по портфелю активов, так и высокий уровень досрочного погашения таких активов со стороны заемщиков. По мнению эксперта, любой банк может также столкнуться с проблемами анализа и деления имеющихся активов на группы, имеющие необходимые качественные показатели для последующей продажи. «Вопросы, связанные с уведомлением заемщиков о проведении подобной сделки, списанием активов с баланса, обслуживанием платежей, контролем возможных валютных рисков, принудительным взысканием по секьюритизированным кредитам, также остаются открытыми»,— считает Игорь Егоренко.
Секьюритизация по-украински
После того как американский ипотечный кризис скомпрометировал схему секьюритизации кредитов через SPV, украинские банки вынуждены активно осваивать альтернативные методы рефинансирования ипотечных кредитов. Правда, в их распоряжении на сегодня всего лишь две схемы — выпуск ипотечных облигаций под залог пула кредитов, а также получение кредитов под закладные либо продажа закладных (а значит, и ипотечного портфеля) через SPV. Первая схема сейчас банками практически не используется. Американский кризис, хоть и не критично, но все же зацепил схему выпуска т. н. покрытых ипотечных облигаций.
Дело в том, что стандарты работы ипотечного рынка устанавливают рейтинговые агентства. А опросники рейтинговых агентств разрабатывались именно для этой системы, и теперь применяются в европейской системе. Если банк становится банкротом, то, по европейским нормам, его активы, обеспечивающие ипотечные ценные бумаги, не попадают в ликвидационную массу. Однако объяснить это агентствам европейские банковские ассоциации пока не могут, поэтому деньги инвесторов в ипотечные облигации пока не спешат.
Из-за этого на первое место по популярности в банковской среде выходят закладные. Схемой привлечения кредитов под закладные сейчас активно пользуется Международный ипотечный банк, техническую поддержку которому оказывает IFC. Законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных облигациях» предоставляют кредиторам возможность рефинансирования с помощью закладной. Это долговая ценная бумага, которая засвидетельствует право ее собственника на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная оформляется, если ее выпуск предусмотрен ипотечным договором. Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. Собственник закладной может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц.
Закон предусматривает такие способы рефинансирования, как: отчуждение (продажу) закладной путем проведения индосамента; продажу закладной с обязательствами обратного выкупа (операцию репо); передачу закладной в залог для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредиторами.
В планах МИБ — квазисекьюритизация пула ипотечных активов на сумму до $143,5 млн. с помощью механизма закладных, которые в качестве обеспечения по кредитным линиям (репо) получат: ЕБРР, Overseas Private Investment Corporation, IFC, Nederlandse Financierings-Maatschappij Voor Ontwikkelingslanden N.V. Пресс-секретарь МИБ Вероника Гранкина сообщила, что сумма залоговых ипотечных пулов обычно равна сумме кредита с учетом определенного коэффициента залога. Потому размеры пулов зависят исключительно от требований инвестора и размера транша. «Кредиты, входящие в ипотечные пулы, являются кредитами наивысшего качества, и речи не может быть о просрочке. Поскольку сделка имеет кредитный характер, а не характер купли-продажи, сумма залогового пула берется 100% и увеличивается/корректируется только на коэффициент покрытия, согласованный обеими сторонами»,— объясняет госпожа Гранкина.
Однако кредитование банков под обеспечение закладными в Украине особого распространения пока не получило. Сейчас инвесторов больше интересует приобретение портфелей ипотечных кредитов украинских банков через закладные. Подготовкой такой эмиссии сейчас активно занимается «Райффайзен Банк Аваль». Начальник управления по работе с существующим кредитным портфелем «Райффайзен Банка Аваль» Евгений Чернышов рассказывает, что в пул будут включены только домовладения/квартиры, купленные на вторичном рынке. Этот тип ипотечного продукта наиболее понятен и предпочтителен для инвесторов при дебютной транзакции.
«В пул включается кредит, независимо от месторасположения недвижимости. Главное, чтобы он отвечал определенным расчетным требованиям (минимальная/максимальная сумма кредита, отношение суммы кредита к объекту ипотеки (LTV), отношения суммы долга к доходам заемщика (DTI) и т. д.). Допускается просрочка только одного платежа (не первого)»,— рассказывает Евгений Чернышов. Портфель продается по цене, которая формируется как сумма клиентской задолженности на момент продажи + проценты за период от даты последней выплаты процентов по графику до даты закрытия сделки без какого-либо дисконта.
Объем сделки составит $150-200 млн. и будет зависеть от динамики продаж (суммы выдаваемых кредитов) в ближайшие несколько месяцев. Именно на протяжении этого срока на рынке ожидается пик стоимости кредитных ресурсов. Активно выдавая кредиты в этот период, банк получит возможность приличного дохода на комиссионных.
А продавая закладные инвесторам, сможет защититься от риска рефинансирования клиентом задолженности по кредиту при снижении ставок на рынке (для того чтобы рефинансировать кредит, заемщик должен получить разрешение у залогодержателя). Исходя из этого, схема продажи ипотечных кредитов через механизм закладных может стать очень популярной среди украинских банков в ближайшее время.
Несмотря на отсутствие нормативных документов, регулирующих свободное обращение закладных и продажу их нерезидентам, отечественные банки легко могут применять так называемые фондовые схемы продажи пулов закладных. Для этого банк регистрирует закрытый корпоративный инвестиционный фонд — аналог SPV в американской схеме секьюритизации, который будет покупателем пула закладных. Доходность паев составит около 14% годовых в валюте — примерно по таким ставкам сейчас выдают банки валютные ипотечные займы. Паи фонда, судя по всему, будут продаваться на ПФТС, что позволит провести публичную продажу портфеля ипотечных кредитов. Таким образом, ипотечный кризис в США станет прародителем нового вида институтов совместного инвестирования в Украине.
Несмотря на то что данное событие является в целом положительным, к подобной схеме секьюритизации все еще остается много вопросов. Во-первых, схема продажи акций закрытого КИФ на ПФТС — так или иначе — ограничивает круг инвесторов, имеющих возможность приобрести данные бумаги. Во-вторых, не ясен срок действия ипотечного паевого фонда. Если срок его работы будет ограничен, к примеру, пятью годами, то у фонда может возникнуть проблема с погашением паев. Поскольку фонд является закрытым, управляющей компании придется сразу продавать пул кредитов. Возникает вопрос: кто его купит и по какой цене. Если банк не выкупит закладные, у управляющей компании появляются дополнительные риски. И наконец, в-третьих, существует вопрос с досрочным погашением паев (если оно будет предусмотрено). На полученные от досрочного погашения деньги управляющей компании придется покупать новые закладные, а их доходность может возрасти или, что вероятнее, снизиться. Соответственно, можно ожидать, что снизится и доходность паев фонда для инвесторов. Зато для банковских учреждений квазисекьюритизация хороша — общие расходы на формирование пула закладных и его продажу фонду сторонней КУА не превышают 1% от объема продаваемого ипотечного портфеля.
Александр ДУБИНСКИЙ, Экономические известия
|
|
