|
Главное - иметь терпение и не терять веры в себя. Рискуйте - и у вас все получится!» - озвучил как-то свой девиз Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании «XXI Век». Создание этой компании, которая длительное время занимала лидирующие позиции на украинском рынке недвижимости, - результат, пожалуй, самого крупного риска в истории деятельности г-на Парцхаладзе. Компания быстро выросла, одной из первых вышла на западный рынок капитала и еще в мае этого года стоила около $1 млрд.
Но сейчас самое время Льву Парцхаладзе взять на вооружение первую часть своего жизненного кредо и не потерять веры в себя. За полгода финансовый кризис подорвал позиции его строительной империи и воплотил в реальность то, что ранее казалось невозможным, - компания вынуждена оптимизировать расходы. «XXI Век» оказалась перед угрозой невыплаты по долговым обязательствам, потери выгодных проектов и перспективных партнеров. Капитализация компании тает на глазах и сегодня составляет менее $20 млн. Не исключено, что единственным выходом из сложившейся ситуации станет продажа компании. Но и это осуществить будет непросто.
От кожи до «Квадрата»
К созданию «XXI Века» Лев Парцхаладзе шел долго и уверенно. Его первым «оборотным капиталом» стали $130, которые в начале 90-х он инвестировал в покупку кожи. Продав товар, Парцхаладзе выручил $500, и это его вдохновило на поиск дела, в котором он мог бы реализовать себя как бизнесмен. Одним из таких этапов стала покупка автомобилей ГАЗ-3307, которые пользовались спросом у сельхозпроизводителей. Проект оказался прибыльным, результат - $10 тыс.
Бизнесмен не остановился и снова рискнул. Теперь он открыл несколько автосалонов, и не прогорел - через год в них числилось около ста автомобилей. Продав потерявшее со временем рентабельность автомобильное направление, Лев Парцхаладзе подался в ресторанный бизнес. Рестораны «Тарас», «Корона-клуб», «Царское село» и «Первак» он относит к числу очень удачных и прибыльных. Между тем в начале 2000-х бизнесмен одновременно работал уже в восьми направлениях, совершенно между собой не связанных. Поэтому ради повышения эффективности работы он решил избавиться от семи из них и сориентироваться на одном - строительстве. Здесь также не обошлось без риска. Парцхаладзе взял кредит на строительство торгового центра «Квадрат», который привел его к формированию компании, названной в честь наступившего столетия. Это был цветок, распустившийся в бурю. Создатель «XXI Века» на себе ощутил все прелести начала века - сложного и нестабильного времени для экономики страны. Между тем уже в 2003 году компания стоила $35 млн. и работала как в сегменте торговой, так и жилой недвижимости.
В 2005 году компания «дозрела» до IPO. Зимой она разместила свои акции на альтернативной площадке (AIM) Лондонской фондовой биржи. Игра на бирже оказалась успешной - удалось привлечь $139 млн., которые позволили добавить в портфель проектов «XXI Века» офисное, логистическое, а затем и гостиничное направление.
Новые проекты - новые займы. В 2007 году «XXI Век» выпустил евробонды на $175 млн., а в 2008 году - на $150 млн. Первую часть выплат по долговым обязательствам компания должна осуществить до конца текущего года, вторую - до конца весны. Для реализации проектов, распланированных до 2012 года, «XXI Веку» необходимо около $4 млрд. Для того чтобы не сорвать сроки сдачи объектов в текущем году - $600 млн. Но, начиная с минувшего лета, выполнение всего вышеперечисленного из тактического плана компании плавно трансформировалось в неподъемную ношу.
Замороженная мечта
Ахиллесова пята компании «ХХІ Век» в том, что она практически все свои проекты реализует на заемные средства. Деньги, вырученные от продажи акций, ушли на покупку земли. «Я полагаю, что с момента выхода на IPO компания должна была тратить все полученное финансирование (или подавляющую его часть) на разработку проектов в портфеле, а не на покупку новых», - говорит Евгений Гребенюк, аналитик инвестиционной компании «Тройка Диалог Украина». Еще в конце 2007 года «XXI Век» заявляла о возможной задержке сдачи некоторых объектов в эксплуатацию. Сегодня под вопросом реализация строящихся и запланированных проектов, земля под которые, к слову, уже куплена.
«Из-за финансового кризиса компаниям стало очень сложно привлекать средства. Заемные средства получить практически невозможно. Также практически нереально получить людям ипотечные кредиты, а те банки, которые еще продолжают выдавать кредиты, значительно повысили ставки, что делает практически невозможным выплаты по займу», - характеризирует общую ситуацию на рынке Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI Век».
Финансовый кризис и обусловил нынешнее положение компании Парцхаладзе. По результатам шести месяцев текущего года ее убыток составил $76,7 млн., в то время как на конец 2007 года «XXI Век» имела чистую прибыль, превышающую $1 млрд. Акции компании на LSE стремительно дешевеют, падает капитализация. Сегодня она составляет около $20 млн. «Наша компания откорректировала свою стратегию развития. Но сегодня это, скажем так, стандартная ситуация на рынке - всем приходится переходить в режим экономии и снижения темпов развития. В то же время мы довольны запуском в этом году торгового центра «Квадрат» на бульваре Перова, а также вводом в эксплуатацию жилых домов премиум-класса «Капитолий» на Крещатике и бизнес-класса «Парус» на Мельникова (все в Киеве. - Ред.)», - говорит Дмитрий Васильев. Одним из последствий этого самого «режима экономии» стало сокращение штата сотрудников компании на 30%. От сдачи в эксплуатацию реализованных объектов «XXI Век» заработает немного. Недавно он заключил договор на продажу квартир на сумму $2 млн. Теперь покупатели, которые сделали взнос на покупку квартир в «Капитолии» и «Парусе», обязаны внести остаток по оплате.
Может, продать?..
Но для решения всех проблем компании этого, конечно же, недостаточно. По мнению аналитиков, частично их решить может продажа непрофильных для «XXI Века» направлений бизнеса. Еще в августе компания подписала протокол о намерениях, касающихся продажи своих логистических проектов. По итогам 2007 года чистая стоимость активов логистического подразделения девелопера составляла $167млн. Тогда Лев Парцхаладзе отмечал, что по завершении сделки его компания будет продолжать развивать эти проекты как девелопер, но в новые инвестировать не будет. Это предусмотрено условиями договора. Кто покупатель - до сих пор неизвестно. К слову, под запланированными к реализации логистическими центрами сориентировано около 192,5 гектара земли в разных областях Украины. О том, что отдельные проекты из других направлений деятельности компании также могут быть проданы, рассказали в «XXI Веке». Только вот что это будут за проекты и какая их стоимость, не освещают - коммерческая тайна.
Аналитики рынка не исключают и более кардинальных действий Льва Парцхаладзе - продажу компании целиком. Если бы не кризис, «XXI Век» можно было бы считать привлекательным активом. Компания вела прозрачный бизнес, неплохо структурирована, имеет хороший практический опыт реализации проектов в различных сегментах недвижимости. Относительно цены, по которой можно осуществить сделку, мнения аналитиков расходятся. «Думаю, в сложившихся условиях компания может оцениваться в $70-100 млн. На текущий момент стоимость завершенных объектов «XXI Века» составляет около $120 млн., историческая стоимость незавершенных проектов и земельных участков - $260 млн.», - говорит Александр Романов, аналитик инвестиционной компании Concorde Capital. Другие специалисты в своих оценках отталкиваются от нынешней капитализации компании. «Стремительно падают котировки на биржах, и стоимость компаний тоже снижается, но не такими быстрыми темпами. Поэтому нельзя сказать, что их легко купить. Неверно предполагать, что Лев Парцхаладзе продаст «XXI Век» за $20 млн.», - полагает Евгений Гребенюк.
Пока без покупателей
Между тем потеряться в изобилии заинтересованных покупателей «XXI Веку» не придется. Претендентами на покупку этой компании целиком либо отдельных ее проектов могут быть инвесторы трех категорий: украинские строительные компании, профильные инвесторы из-за рубежа, а также инвестиционные фонды.
Отечественная заинтересованность отпадает сразу. Во-первых, несмотря на то, что «XXI Век» утратил свои позиции, ни один из лидеров рынка, бывших конкурентов компании, купить ее не сможет. Никому из них и раньше не приходило в голову предложить $1 млрд. за детище Льва Парцхаладзе. С одной стороны, денег бы не хватило, с другой - никто и не продал бы. Сейчас, когда компания стоит немногим более $20 млн., а в самом «XXI Веке» будут рады хорошему предложению, ситуация особо не изменится. На строительном рынке нашей страны практически нет игроков, обладающих такой же разветвленной системой направлений бизнеса, как компания Льва Парцхаладзе. Нынешние лидеры ориентируются либо исключительно на торговую и коммерческую, либо на жилую недвижимость. В экстремальной для бизнеса кризисной ситуации многие из них, наоборот, стараются избавиться от непрофильных направлений, чтобы на вырученные деньги закончить текущие проекты. Соответственно, если они и надумают заключать сделку со Львом Ревазовичем, то исключительно в вопросе покупки отдельных проектов или направлений, которые они в состоянии «довести до ума». К примеру, отечественная девелоперская компания KDD Group в прошлом году выручила $130 млн. в ходе размещения акций на Лондонской фондовой бирже. По словам Петра Радчука, вице-президента компании, из части этих денег сформирован резерв для покупки перспективных проектов для дальнейшего их развития. KDD Group в первую очередь смотрит на проекты в сегментах офисов класса А и элитного жилья. Однако такие примеры - скорее исключение, чем правило.
Вряд ли рискнут вкладывать в украинскую недвижимость и иностранные профильные инвесторы: у них сейчас те же (если не более масштабные) проблемы, они не спешили покупать украинских девелоперов и тогда, когда рынок недвижимости переживал свой «звездный час». Гораздо проще было входить в отдельные проекты и реализовывать их в тандеме с сильным украинским партнером, знающим все подводные камни украинского рынка. Примечательно то, что крупные иностранные компании, которые развивали у нас свои проекты, гуськом подались из Украины на заре обвала, с первыми криками кризисного петуха. «В частности о своем уходе с украинского рынка заявили несколько международных игроков: ECE Projektmanagement (Германия), Sparkassen Immobilien AG (Австрия) и Интеко (Россия). Свои проекты заморозила «Миракс Групп» (Россия)», - перечисляет девелоперов-«дезертиров» Сергей Сергиенко, управляющий партнер международной компании CB Richard Ellis. Александр Романов считает, что потенциальные инвесторы занимают в данный момент выжидательную позицию, и вряд ли можно будет увидеть новые сделки M&A в ближайшие шесть месяцев. Однако есть исключения. Буквально пару недель назад кипрская компания «Земивор холдингс лимитед» приобрела по 50% акций днепропетровских компаний «Ньюфорт», «Карат», «КС Девелопмент» и «Космос», а также 25% киевской «Нико-Плаза». Но это лишь небольшие предприятия локального характера, которые между тем работают с коммерческой недвижимостью.
По мнению Евгения Гребенюка, финансовый кризис - это хороший шанс для западных девелоперов занять лидирующие позиции на украинском рынке в сегменте коммерческой недвижимости. «Сейчас рано говорить, что они готовы что-то покупать, но то, что будут - я уверен», - прогнозирует эксперт.
Не спешит афишировать свой интерес как к компании «XXI Век» в частности, так и к украинской недвижимости в целом и третья категория покупателей - инвестиционные фонды. К примеру, на прошлой неделе стало известно о старте нового фонда Emerging Europe Growth Fund II (EEGF II) размером в $390 млн., управлять которым будет одна из крупнейших в регионе компания Horizon Capital. По словам Наталии Яресько, управляющего партнера Horizon Capital, приоритетным для инвестирования будет сектор производства потребительских и промышленных товаров, финансовые учреждения, а также розничная торговля. Рынок недвижимости в этот список не вошел.
Между тем специалисты полагают, что не все сегменты украинского рынка недвижимости потеряли свою инвестиционную привлекательность для фондов. По их мнению, будущее - за той же коммерческой недвижимостью. Именно в этот сектор они призывают инвесторов вкладывать деньги на стадии, когда рынок достигнет своего дна. После возрождения ожидается большая конкуренция среди капитала, ищущего возможность зайти на рынок, и это снова повлечет за собой повышение цен. Покупателями, которые могут спасти рынок, вероятно, выступят независимые инвестиционные фонды, инвесторы Ближнего Востока, немецкие открытые инвестиционные фонды и канадские пенсионные фонды, полагают эксперты. «В условиях ослабления конкуренции и сохранения уровня неудовлетворенного спроса некоторые проекты имеют большой потенциал развития на рынке», - говорит Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг». По ее словам, в последнее время активировались зарубежные и, по большей части, российские фонды, нацеленные на приобретение обесцененных активов (distressed assets) компаний, на балансе которых имеются объекты коммерческой недвижимости.
У «XXI Века» на сегодняшний день таких проектов восемь. Сейчас они на стадии развития и планируются к сдаче в 2011-2012 годах. Преимущественно это офисы класса А, которые будут расположены в Киеве. Под их строительство у компании отведено 27,7 гектара бесценной столичной земли, что может быть дополнительным фактором привлекательности как для профильных, так и для портфельных инвесторов. В то же время именно офисы, а с ними - торговые центры (восемь реализованных и девять на стадии разработки), должны остаться приоритетными направлениями «XXI Века». Если строительство и развитие торговых центров изначально было сильной стороной компании, то офисы помогут ей восстановить позиции по окончании кризиса.
Впрочем, до весны остается не так много времени, и если Льву Парцхаладзе не будет хватать денег для погашения задолженностей, даже приоритетные проекты могут пойти с молотка. В таких условиях компания просто будет распродана по кусочкам различного типа инвесторам. Что же касается варианта продажи контрольного пакета акций, это, по мнению специалистов, может существенно навредить компании. Де-факто партнеры изначально заключали сделки не с «XXI Веком», а с Львом Парцхаладзе. В продолжении сотрудничества с компанией при ином руководстве, даже при условии, что Парцхаладзе останется в роли наемного менеджера, они видят большой риск. А в нынешних условиях рисковать захочется не многим, ведь не каждый имеет в этом такой же богатый опыт, как создатель компании «XXI Век».
ДАРИЯ ИСАКОВА, Инвестгазета
|
|
