|
Финансовый кризис и зима заморозили отечественную строительную отрасль. Специалисты полагают, что больше всех от этого пострадали крупные девелоперы, в том числе и «XXI Век». Об антикризисных мерах компании Бизнес-порталу UGMK.INFO рассказал Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании «XXI Век».
- Лев Ревазович, в прошлом году «XXI Веку» удалось выполнить все финансовые обязательства за счет продажи некоторых проектов. Какие обязательства компания должна покрыть в этом году и где Вы планируете брать средства на эти цели?
- Мы выполняем свои обязательства перед кредиторами: как внешними, так и внутренними. В этом году мы должны погасить евробонды на общую сумму $175 млн. Чтобы выполнить свои обязательства, компания еще летом 2008 г. откорректировала свою стратегию развития и сконцентрировалась на тех направлениях и проектах, которые могут приносить прибыль в краткосрочной перспективе. Поэтому мы вкладываем средства только в данные проекты.
Кроме этого, согласно новой стратегии, проекты, не являющиеся профильными и приоритетными, могут быть проданы. Мы составили список таких проектов и постепенно осуществляем сделки по их продаже. Также были значительно сокращены административные расходы и штат – это позволило достичь значительной экономии средств. Также у нас есть постоянный источник доходов - аренда ТРЦ и офисов, продажа квартир в жилых домах.
- На развитии каких проектов сфокусировалась компания в связи с кризисом?
Согласно обновленной стратегии развития, компания концентрируется на трех приоритетных направлениях: ТРЦ, офисах и жилье премиум-класса. Также мы определили ряд конкретных проектов в рамках этих направлений, на реализации которых будем фокусироваться в первую очередь. Это сеть ТРЦ «Квадрат» на ул.Милославской в Киеве, во Львове, в Севастополе, а также офисный центр на Броварском проспекте в Киеве.
- Какие на сегодняшний день источники финансирования Ваших проектов?
- Это собственные средства компании, полученные за счет операционного дохода и продажи непрофильных активов. В то же время мы рассматриваем различные варианты привлечения средств. Например, сейчас актуально стратегическое партнерство, поэтому мы постоянно проводим переговоры с разными зарубежными и отечественными компаниями.
- Как сейчас складываются взаимоотношения Вашей компании и банков? Получает ли «XXI век» кредитное финансирование для реализации проектов?
- Мы находимся в той же ситуации, что и весь рынок. Сейчас не только наша компания, но и любая другая строительная или девелоперская организация практически не могут получить кредиты.
- Недавно по СМИ прокатилась волна публикаций о том, что «XXI век» распродает свои активы. Как Вы прокомментируете эту информацию?
- Мы продаем только те проекты, которые для нашей компании не являются профильными и не входят в концепцию обновленной стратегии. Мы провели маркетинговые исследования и определили, какие именно проекты и направления будут в ближайшем будущем наиболее востребованными, наиболее конкурентоспособными и высокодоходными. Остальные проекты сейчас развивать просто невыгодно. Например, нет смысла начинать строительство масштабного проекта ТРЦ в Черкассах, поскольку многие арендаторы попросту свернули свои планы по развитию в регионах, и, кроме того, сильно упала покупательская способность людей.
- Как Вы оцениваете меры, которые принимает Кабмин и ВР для поддержки стройотрасли?
- Принятие антикризисного закона – положительный шаг, но сам по себе он не приведет к значительным изменениям на рынке. Теперь нужны реальные действия по реализации всего запланированного.
Только через некоторое время после того, как они будут сделаны, можно будет говорить об их эффективности.
Но еще многое нужно изменить. Именно поэтому Украинская строительная ассоциация (УСА), главой которой я являюсь, постоянно подает свои предложения и в Кабмин, и в ВР.
Важно, что создана правительственная рабочая группа, куда я вхожу. В оперативном режиме мы рассматриваем ситуацию на рынке недвижимости и при необходимости будем разрабатывать новые решения для стабилизации ситуации в отрасли.
- Ваша компания подала заявку на помощь государства в достройке незавершенных жилых домов со степенью готовности 70%?
- Нет, у нас нет домов с такой степенью готовности. Мы собственными силами достроили два жилых дома в столице и в конце прошлого года ввели их в эксплуатацию. Остальные проекты находятся на начальном этапе строительства.
- Какие меры необходимо принимать, чтобы вывести отрасль из кризиса?
- Нужно постепенно реализовать все то, что уже закреплено на законодательном уровне. Важно, чтобы была реализована программа по достройке жилья.
Сейчас заканчивается составление списка объектов, по которым такая помощь может быть предоставлена. Потом нужно отработать механизм выплат компенсаций. Это то, что нужно сделать в первую очередь.
Кроме того, многое будет зависеть от стабилизации ситуации на политическом уровне. Только когда все политические силы будут работать слаженно над тем, чтобы минимизировать последствия кризиса, мы увидим реальные результаты.
Немаловажно и улучшение ситуации на мировом рынке. Как только постепенно начнется восстановление мировой экономики и работы банковской сферы в Украине, начнут оживать строительные и девелоперские компании.
- Какие перспективы ожидают девелоперов в будущем?
- Девелоперский бизнес, несмотря на мировой финансовый кризис и изменившиеся условия на украинском рынке недвижимости, остается достаточно привлекательным. Ведь кризис когда-то закончится, рынок начнет оживать, инвесторы постепенно начнут возвращаться и тогда профессиональные проекты недвижимости будут в цене. А что касается рентабельности, то сейчас мы готовы работать даже «в минус», главное – сохранить наши ключевые проекты, команду и строить для потребителей качественное жилье, комфортные ТРЦ и современные офисы.
- Что необходимо делать, чтобы банки возобновили ипотечное кредитование, а население – вновь начало вкладывать деньги в недвижимость?
- Давать советы по банковской сфере специалисту по недвижимости не совсем профессионально. Поэтому не будут вдаваться в тонкости. Главное, чтобы наши банкиры были настоящими патриотами страны и заботились не только о своем личном благополучии, но и помнили о том, что есть люди, жизненные условия которых во многом зависит от их решений. Также нужно доверие, ведь без доверия между властью, банками, потребителями и компаниями сложно будет возобновить полноценную работу банковской сферы, и этот процесс может затянуться на годы.
Я все-таки надеюсь, что с 2010 г. начнется оживление в банковской сфере. Это позволит разным секторам экономики начать оздоровление и постепенную стабилизацию работы, в том числе и рынку недвижимости. После этого, скорее всего, восстановится выдача ипотечных кредитов.
- Поможет ли заложенная в антикризиснои законе идея строительства доступного жилья обеспечить очередников квартирами? Имеет ли она шансы быть реализованной на практике или станет очередным пиар-ходом правительства?
- Идея хорошая, но пока она остается на бумаге. Нужен пошаговый план реализации всего того, что прописано в законе. Но пока что его нет.
- Как изменится строительная отрасль вследствие кризиса?
- Отрасль изменится очень сильно. Многие компании, в первую очередь те, которые рассматривали девелопмент не как основной вид деятельности, будут вынуждены просто уйти с рынка. Еще некоторые не смогут выдержать финансовый голод, и объявят себя банкротами.
Но те компании, которые сумели быстро изменить стиль работы, отличаются эффективным менеджментом, сконцентрируются на приоритетных направлениях, смогут найти новые источники финансирования развития своих проектов, останутся в выигрыше. Они выйдут из кризиса более сильными. Поэтому в целом рынок оздоровится, станет более профессиональным. Соответственно, проекты недвижимости станут более качественными.
- Как Вы оцениваете перспективы прихода инвесторов в Украину в ближайшем будущем?
- Потенциал страны в целом очень высок, наш рынок еще молодой, незаполненный. Поэтому те инвесторы, которые готовы работать на рынке высоких возможностей и рисков, в первую очередь, политических, могут появиться в Украине уже к концу этого года. Ведь сейчас вход на рынок намного дешевле, чем, например, год назад.
А вторая группа инвесторов – тех, которые работают на среднедоходных рынках, но с минимальными рисками, пока могут только присматриваться к нашей стране. Многое также будет зависеть от того, насколько наше законодательство в сфере строительства будет адаптировано к европейским нормам.
- Как долго продлится период стагнации в стройотрасли?
- Сегодня очень сложно давать какие-либо прогнозы. По информации известной мировой консалтинговой компании Roland Berger, мнению которой я доверяю, стабилизация на рынке недвижимости Украины возможна только к концу 2009 г. А с 2010 г. возможна постепенная активизация. Многое будет зависеть от возобновления кредитования банками застройщиков.
- Что бы Вы посоветовали людям, которые планируют купить жилье: уже покупать или ждать еще большего снижения цен?
- Анализ ситуации свидетельствует, что сегодня цены на жилье постепенно снижаются. Особенно это заметно в долларовом эквиваленте. Поэтому если у человека есть свободные средства в долларах, то это хороший момент для приобретения жилья, которое пытаются продать срочно по низкой цене.
- В результате кризиса стоимость жилья приблизится к рамкам разумного или вернется на докризисный уровень?
- Коррекция цены, еще, безусловно, будет. Тенденции на рынке свидетельствуют о том, что в течение 2009 г. цены будут падать. Уровень снижения цен будет зависеть от глубины кризиса и его длительности. Но уже в 2010 г. может начаться постепенный рост стоимости жилья из-за дисбаланса между спросом и предложением. Ведь людям нужно улучшать жилищные условия. А большинство нашего жилищного фонда – это морально и физически устаревшее жилье советского образца, каждый такой дом после 30 лет эксплуатации нужно либо капитально ремонтировать, либо сносить. Кроме того, из-за сложностей на финансовом рынке не будут вовремя ни отремонтированы, ни введены в эксплуатацию многие запланированные объекты. Так что постепенно цены будут расти.
Если же говорить о конкретной цифре, то сейчас практически невозможно назвать экономически обоснованную стоимость – нет четких индикаторов, по которым можно ее определить. Ведь реальных сделок на рынке практически нет, по аналогичным предложениям можно увидеть разброс цены на уровне более 25%. И на продавцов, и на покупателей очень влияет эмоциональная составляющая.
Беседовала Надежда Шуневич, UGMK
|
|
