|
 Гендиректор будівельної компанії «TMM» Микола Толмачов робить ставку на аграрний бізнес. Пан Толмачов також вважає, що захмарних цін на нерухомість уже не буде
В інтерв’ю Контрактам Микола Толмачов розповів про те, що:
1) прогнозував кризу ще у 2007-му
2) захмарних цін на нерухомість уже не буде
3) 90% девелоперів розоряться
4) доступні гроші розбещують людей
Коли ви зрозуміли, що криза неминуча?
— У серпні 2007 року. Першим дзвіночком стала корекція ринку нерухомості в Лондоні, коли ціни впали на 20–30%. Відтоді міцніли очікування, що нерухомість дешевшатиме й у нас. Адже очевидно, що забудовники й покупці квартир у нашій країні так і не прийшли до спільного цінового знаменника. З розрахунку на душу населення українці забезпечені житлом гірше, ніж громадяни європейських держав, але навіть із урахуванням цього темпи зростання цін на нерухомість в Україні були невиправдано високими: у 2005 році квартири на первинному ринку подорожчали в середньому на 35%, у 2006-му — на 50%, у 2007-му — ще на 50%. Весь цей час я звертав увагу колег на те, що ціни на нерухомість не відповідають доходам населення, що попит на житло підігрівається іпотекою, що насправді багато хто купує квартири в кредит із метою перепродати або здати в оренду, що економічно розумно обмежити зростання цін 12 відсотками річних. Однак цих сигналів ніхто не сприймав усерйоз, зокрема й усередині компанії. Хоча тоді ми й вирішили сформувати мінімально можливу ціну житла при збереженні якості. Зараз мені зрозуміло, що потрібно було діяти ще жорсткіше.
Яких заходів ви вживали в очікуванні кризи?
— Стратегічно ми зробили все правильно: встигли вийти на IPO, залучили капітал.
Ви розміщали облігації?
— Ні, ангел-охоронець уберіг! Ми розміщали акції, хоча облігації тоді також здавалися привабливим інструментом. Звісно, якби ми розмістили облігації, отримали б короткі вільні гроші, які дали б змогу проводити спекулятивні операції. Однак наша компанія ніколи таким не займалася, а робити щось уперше завжди складно, тим більше облігації довелося б погашати вже в умовах кризи!.. Взагалі у своєму маленькому світі ми побудували тісні відносини, що базуються на двох гаслах: «Усе, що нас не вбиває, робить нас сильнішими» і «Без чого ми можемо обійтися, без того й обходитимемося». Приміром, без розміщення облігацій. Натомість чималі кошти ми вклали в інжиніринговий центр, рішення якого знижують собівартість будівництва. Зараз це дуже важливо, ніхто вже не смітить доступними грошима.
Ще одне докризове рішення — пошук альтернативних галузей, які завжди були б затребувані і могли б стати локомотивами виходу із кризи. Зокрема, у 2007-му ми вклали гроші в енергетику, активізували розвиток аграрного напрямку, поміркувавши, що продукти харчування будуть ліквідними завжди. Аграрний бізнес я почав розвивати 10 років тому, але він був для мене вторинним. Зараз у компанії, співзасновником якої я є, в управлінні 100 тис. га землі, впроваджені сучасні виробничі технології, частину акцій компанія розмістила на Франкфуртській біржі. Цей бізнес від кризи постраждає менше за будівництво. Завданням агрохолдингу була робота на експорт, на валютні ринки, але зараз у цьому напрямі є певні труднощі — в умовах кризи не сформовані ціни не лише на квартири, а й на продукти.
До якого рівня можуть упасти ціни на квартири?
— Складно сказати, поки усталених ринкових цін немає. Спостерігається висока волатильність — є дуже дешеві квартири (але це не ціни ринку), є задекларовані ціни (вони також не ринкові). Дельта між цінами пропозиції та попиту така велика, що не лише громадяни, а й забудовники не знають, на які цифри орієнтуватися. Ринок геть розбалансований. Продаж знизився в усіх, мабуть, можна стверджувати, що в найближчі рік-два ціни диктуватиме кінцевий покупець — той, хто має гроші. Мета нашої компанії — зберігаючи якість, знизити собівартість продукції настільки, щоб працювати хоча б із мінімальним прибутком за будь-яких умов. Приблизно ціни на якісну нерухомість знизяться на 30–40% порівняно з літом 2008-го, на неякісну — у 1,5–2 рази.
Як розвиватиметься криза?
— 2009-й буде дуже складним. Обсяг пропозиції зменшиться щонайменше вдесятеро, а купівельна спроможність знизиться ще більше. На будівельному ринку буде жорстка конкуренція, споживач  вирішуватиме, що купувати й за якою ціною. Дрібні компанії, швидше за все, розоряться — те, що вони настроїли, продати дуже складно, майже неможливо. Розраховувати на допомогу держави багатьом не випадає — готовність об’єктів навіть близько не дотягує до 70%. Дев’ять девелоперів із десяти розоряться, але статистика цього не покаже — події розвиваються так стрімко, що ніхто не встигає їх відстежувати й фіксувати. Багато учасників ринку продаватимуть те, що побудовано ще торік. 2009-й, 2010-й і 2011-й будуть роками мінімального виходу готової продукції. Захмарних цін на нерухомість уже не буде, але попит перевищуватиме пропозицію, тому обвалу цін не буде також.
Як ви плануєте діяти в таких умовах?
— Зараз забудовники нагадують мені косяк сардин, який атакують зусібіч: збоку дельфіни, знизу — акули, зверху — баклани. Сардини синхронно маневрують, але дітися особливо нікуди. У бізнесу два варіанти поведінки: звільнити всіх і залишити ринок, або битися, втрачати, вийти в нуль, потім — у мінус, після чого знову нарощувати потужності. Ми прийняли стратегічне рішення — залишаємося на ринку. Запас міцності в нас є — в 2005–2008 роках компанія швидко зростала, обсяги продажу й прибуток збільшувалися на 50–100% щороку. Нові проекти ми призупинили й діємо в обставинах, що швидко змінюються. Тактичні завдання — зберегти кістяк підприємства, виконати взяті на себе зобов’язання, реалізовувати готову нерухомість.
Чи великі ваші валютні зобов’язання?
— Ми заборгували банкам EUR17 млн, і ведемо переговори про те, щоб перевести їх у гривню.
Банки йдуть вам назустріч?
— Зараз перевести валютні зобов’язання в гривневі можливо лише за нинішнім спекулятивним курсом. Хоча деякі компанії перераховують дебіторські заборгованості — хтось за курсом 6 UAH/USD, хтось — по 7 UAH/USD. Ми також фіксуємо ціни на продукцію в гривні, для країни життєво важливо повернути довіру до нацвалюти. Адже очевидно, що долар США зараз тримається за рахунок таких країн, як Україна.
 До речі, дотепер незрозуміло, які гроші є на руках у населення. Інформація про те, у кого й скільки є вільних коштів, закрита. Під час кризи одні голодуватимуть, інші — триматимуть гроші в сейфах. Щоправда той, хто хоче «переспати з валютою в сейфі» і врятуватися, помиляється — події розвиваються таким чином, що неможливо передбачити рух курсу самих світових валют. Одного чудового дня Сполучені Штати відмовляться відповідати за ту грошову масу, яку надрукували.
Що стосується українських банків, вони зараз сильно потерпають. Якщо система зламається і банки почнуть масово заморожувати коррахунки, то ситуація ускладниться вдвічі. Зараз кожен на ринку грає за себе. Ми завершуємо розпочаті проекти — ті, які зараз на стадії будівництва, й шукаємо інвесторів на нові.
Звідки візьмуться інвестори, якщо кризу ліквідності переживають усі країни?
— Головне — дочекатися, за час кризи всі активи подешевшали в 10 разів, наші акції не виняток. Але ж колишні оцінки були значно завищені, раніше виходили з очікування, що зростання буде нескінченним. Зараз відбувається корекція.
Як довго протримається ваша компанія, чекаючи інвесторів?
— Гроші — це не перша необхідність у житті. Має відбутися переоцінка цінностей, а потім можна буде зрозуміти, чого ми варті. Адже свідомість визначає буття, а не буття свідомість. Чим швидше ви зрозумієте що відбувається і змиритеся з тим, чого змінити не можете, то краще. За останні тисячоліття людство зробило кілька прикрих помилок, які непогано б виправити. По-перше, не можна робити догми з нічого — навіть найкрасивіша теорія не відображає істину. По-друге, математикам надали дуже багато прав — істину не можна ані порахувати, ані купити. Якщо, приміром, вивести мультиплікатор кризи, то ми отримаємо навіть не нуль, а повний крах. Але ж краху ніякого й немає! Час звільнитися від власних страхів. Гроші — еквівалент товару. Якщо у вас є можливість щось виробляти, то ви не вмрете й не збанкрутуєте.
Чи доводить відділ кадрів вашу теорію до відома працівників?
— Якби я поділяв ринкові цінності, то у 2007-му вийшов би на IPO, сховав би гроші в мішок, а потім сидів і чекав. Для мене сенс життя у спілкуванні, і я вважаю, що такі явища, як економічний спад, просто корисні, щоб знайти справжні цінності в житті. Той, хто не зможе пережити цю кризу в голові, — помре. Люди помирають здебільшого від страху, а не від голоду. До речі, корекція торкнеться й ринку робочої сили. В умовах кризи доведеться працювати більше і якісніше за менші гроші. Кілька років тому я був просто шокований — до компанії приходили молоді люди без досвіду роботи і просили за свої послуги шалені гроші. Але ж вони нічого не вміли, а тільки створювали проблему — їх потрібно було навчати. Трохи навчившись, молоді фахівці вирішували, що тепер вони коштують трохи дорожче й переходили до конкуруючих організацій. Доступні гроші розбещують людей.
Яким буде ринок після кризи?
— Важко сказати, мабуть, люди стануть скромнішими у споживанні. Дуже хотілося б, щоб абсолютно всі гравці, включаючи й чиновників, стримали свої апетити, а виведені з економіки гроші були інвестовані у виробництво.
Ганна САЙЧЕНКО, В’ячеслав ДАРПІНЯНЦ, Фото Світлани СКРЯБІНОЇ, КОНТРАКТЫ
|
