|
Продавцы мебели активно переезжают в торговые центры. Главные причины миграции — большое предложение новых торговых площадей и низкие арендные ставки
 В 2009 г. в Киеве открылись сразу три специализированных торговых центра (ТЦ) товаров для дома, львиную долю в которых занимает мебельная продукция. В частности, речь идет о ТЦ “Домосфера”, “Аракс”, а также о специализированном торговом центре “4 ROOM”. В результате общее предложение торговых площадей на столичном рынке выросло на 70,3 тыс.кв.м, а общая арендная площадь торговых помещений в ТЦ по состоянию на 1 июля составила, по словам Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (г.Киев; консалтинговые услуги; в Украине — с 1998 г.; 35 чел.), 484 тыс.кв.м. По ее мнению, необходимость в открытии новых ТЦ, специализирующихся на мебельной продукции, назрела уже давно. “Мебельные магазины были разбросаны по всему городу, а существующие торговые центры мебели и товаров для дома были либо небольшого размера, либо непрофессиональными. Поэтому собственники всех трех ТЦ приняли решение о развитии своих проектов как специализированных торговых центров”, — говорит эксперт.
Интересно, что данную тенденцию подхватили и регионы — количество торговых центров, отдающих предпочтение арендаторам-мебельщикам, в областных центрах также стремительно увеличивается. Например, в Одессе открылся ТЦ “6 элемент”, где мебель планируется разместить на 11 тыс.кв.м из 21,5 тыс.кв.м общей площади. Крупные мебельные торговые центры откроются также в составе полтавского ТЦ “Киев”, винницкого ТЦ “Шок” и житомирского ТЦ “Глобал UA”.
Впрочем, в отличие от экспертов рынка недвижимости, игроки мебельного рынка рост количества специализированных торговых центров, а также появление специализированных мебельных центров в крупных ТЦ объясняют не отсутствием необходимых для мебельщиков площадей, а элементарной необходимостью завершить ранее начатые проекты и заполнить вакантные площади, по возможности, крупными арендаторами. “Вероятнее всего, вводимые ТЦ были проинвестированы еще до кризиса, а инвестиционные планы по реализации подобных проектов изначально рассчитаны на 1,5-3,5 года”, — объясняет Александр Беляев, президент “Украинской ассоциации мебельщиков” (г.Киев; с 2001 г.; 157 членов). Что же касается расширения экспозиционных площадей, то, по словам экспертов, для мебельных операторов сейчас это не столь актуально. По разным оценкам, снижение покупательной способности спровоцировало уменьшение товарооборота игроков мебельного рынка на 30-50%. В результате продавцы мебели, как и операторы многих других рынков, вынуждены адаптироваться к новым, кризисным условиям: оптимизировать затраты и ассортимент товара, искать альтернативные источники прибыли, а также закрывать нерентабельные магазины. “Многие игроки мебельного рынка обеспокоены тем, как выжить и выйти из кризиса с минимальными потерями. О доходности бизнеса и речи нет. Продавцы мебели, располагающие финансовыми средствами, чтобы открывать новые магазины, видимо, могут себе позволить “содержать” арендодателей. Но сохранить бизнес удастся в первую очередь прагматичным компаниям, которые, наоборот, сокращают расходы”, — считает Никита Резниченко, директор магазина “Диван” (г.Киев; продажа мягкой мебели; с 2003 г.; 3 чел.).
Стимулы
Несмотря на вышесказанное, многие продавцы мебели все-таки переезжают в торговые, а также специализированные мебельные торговые центры. Правда, перед этим они нередко закрывают малоприбыльные магазины в “нехлебных” районах. Как отмечает Семен Лизогуб, менеджер по продажам магазина “Галерея мебели” (г.Одесса; продажа мебели; с 2003 г.; 10 чел.), в первую очередь такие действия предпринимают те операторы, которые ранее не могли попасть в ТЦ по причине либо дефицита площадей, либо высоких арендных ставок. Теперь же благодаря падению товарооборота арендаторов спрос на торговые площади уменьшился, а с ним снизился и уровень арендных ставок. Так, по данным компании Colliers International, с осени 2008 г. базовые арендные ставки для секций 100-300 кв.м в столичных ТЦ уменьшились на 30-40% (в долларовом эквиваленте), городах-миллионниках — на 40-50%, прочих городах — на 50-70%. При этом уровень вакантности (количество свободных площадей. — Ред.) в киевских ТЦ варьируется от 1% до 7%, в других городах Украины — от 10% до 40%. Кроме того, чтобы удержать клиентов, владельцам помещений приходится не только снижать арендные ставки, но и предоставлять различные бонусы, вводить программы лояльности, арендные каникулы и т.п. (см. БИЗНЕС №26 от 29.06.09 г., стр.74, 75). “Некоторые девелоперы в регионах вообще устанавливают нулевую арендную ставку, требуя лишь оплатить коммунальные услуги и расходы по содержанию торгового центра”, — рассказывает г-н Лизогуб. Таким образом, владельцы ТЦ стараются не только удержать старых арендаторов, но и привлечь новых. Хотя, как уверяет Александр Беляев, как только продавцы мебели “оседают”, арендодатели снова пытаются увеличить арендную плату в расчете на то, что, обосновавшись на новом месте, арендаторы не станут искать другую торговую площадку.
По словам Олега Пономарева, операционного директора девелоперской компании ГК “Де Вижн” (г.Киев; с 2002 г.; около 100 чел.), несколько иначе складывается ситуация с арендными ставками в специализированных мебельных торговых центрах. А именно: они изначально на 20-30% ниже, чем в обычных ТЦ. Основная причина — размер площадей, которые снимают операторы мебельного рынка. Они намного больше, чем те, которые арендуют, например, продавцы одежды, обуви и т.д. Правда, эксперты просят учитывать, что современные профессиональные мебельные ТЦ начали появляться в Украине только два-три года назад. “Поэтому, наверняка, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется и вырастет спрос на торговые площади, арендные ставки в специализированных ТЦ также начнут расти. И не исключено, что мебельные арендаторы согласятся на новые условия. Ведь при всех равных показателях в специализированных ТЦ поток потенциальных покупателей больше, чем в обычных”, — уверяет г-н Резниченко.
Реконцепция
К слову, помимо арендных ставок, в некоторых случаях девелоперы специализированных ТЦ вынуждены были в связи с кризисом (хотя девелоперы и управляющие компании приводят другие аргументы. — Ред.) пересмотреть также концепцию самих проектов. “Например, столичный ТЦ “Домосфера” изначально был заявлен как торговый центр мебели и товаров для дома среднего уровня, — рассказывает Олег Пономарев. — Но, учитывая тенденции рынка (параллельное развитие нескольких специализированных мебельных ТЦ с товарами классов “средний” и “средний плюс”, отсутствие масштабных объектов, реализующих продукцию “премиум-класса” и т.д.), а также месторасположение объекта — на Столичном шоссе, которое соединяет центральную деловую часть города и элитный Печерский район с Обуховским шоссе, ведущим в Конча-Заспу, концепция проекта была пересмотрена в пользу реализации центра товаров для дома “премиум-класса” в формате интерьерных бутиков. Соответственно, был полностью изменен архитектурный проект”.
В свою очередь, собственники ТЦ “Аракс”, которые изначально, по словам Натальи Кравец, планировали открыть high fashion-центр (центр высокой моды), заполучив в качестве арендаторов соответствующих ритейлоров, переориентировали свой объект на покупателя со средним и ниже среднего уровнями дохода: “Торговый центр “Аракс” задумывался как high fashion ТЦ, однако месторасположение, формат и архитектурная концепция не позволили собственникам привлечь достаточное количество fashion-операторов. Поэтому “Аракс” стал специализированным ТЦ мебели и товаров для дома”.
Прогноз
По мнению экспертов, формат специализированных ТЦ наиболее перспективен для операторов мебельного рынка в отношении реализации продукции. В то же время переход на него мебельщиков автоматически означает укрупнение игроков данного рынка и, как результат, — увеличение в ТЦ количества якорных арендаторов — больших сетевых магазинов. “Тем не менее необходимо учитывать уровень товарного наполнения. Если для мебели среднего и ниже среднего ценовых сегментов более выгодным будет развитие outlet-центров (центров, в которых продают товары известных марок напрямую от производителей дешевле, чем в розничной торговле. — Ред.) и power-центров (ТЦ, состоящих из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей. — Ред.), то для “премиум-класса” — торговые центры в формате бутиковых галерей. Что касается небольших специализированных мебельных магазинов, то они останутся на рынке, но будут располагаться преимущественно в центральных районах городов”, — прогнозирует г-н Пономарев.
Относительно же оптимального количества специализированных ТЦ в Украине, то, по мнению операторов, сейчас объем предложения торговых площадей соответствует существующему уровню спроса. Например, если до кризиса небольшие мебельные центры и магазины не могли удовлетворить потребности продавцов в площадях, то на сегодняшний день специализированные мебельные ТЦ способны полностью обеспечить имеющийся спрос.
К слову, не исключено, что именно насыщенность торговыми площадями спровоцирует к концу текущего года падение арендных ставок в торговых центрах, в том числе специализированных, еще на 5-20%.
Елена Середа БИЗНЕС
|
|
